¡Hola a todos y bienvenidos a este nuevo espacio de información en la red!

Para comenzar con las publicaciones, vamos a tratar un tema que además de generar cierta controversia, es de gran interés si vives en una comunidad de propietarios.

Sin dilatarme mucho más, hace unos días leí un artículo en prensa nacional en el que se comentaba que el impago por cuotas de comunidad seguía siendo elevado pese a la recuperación económica y salida de los peores años de nuestra ya conocida “crisis”. Al parecer, el montante de morosidad se ha reducido con respecto a ejercicios anteriores, estando actualmente en torno a 1.700 millones de euros a nivel nacional, – ¡una barbaridad!, siendo las ciudades costeras o viviendas residenciales donde mayor número de impagos se acumulan.

Igualmente, se destaca el impago por los bancos o entidades de crédito, que no realizan los pagos de las cuotas hasta que las viviendas han sido adjudicadas o esté próxima su venta, provocando un grave problema de liquidez en la comunidad que ha de sufragar todos los gastos de mantenimiento y suministro de estos inmuebles.

Y te preguntarás, ¿qué hacemos en una administración de fincas en el caso de los “morosos”?

En muchas reuniones es “vox populi” encontrarnos con frases como: “¡Pero si es un procedimiento muy rápido!”, “¡esa deuda ya debería de estar cobrada!”, “¿cómo puede ser que todavía no hayan pagado?” y así, un largo etcétera.

Por eso a continuación, voy a darte una serie de “tips” que debes seguir si quieres tener tu comunidad libre de morosos.

Pero…primero, lo primero.

Antes de proceder a realizar la notificación con el requerimiento de pago y sobre todo, antes de interponer la demanda, es recomendable acudir al registro de la propiedad y solicitar copia simple del bien del deudor para así poder comprobar quién es el auténtico titular registral de la finca, pues suelen ocurrir casos en los que quien aparece como propietario en la base de datos de la comunidad no lo es y si fallamos en esto, todo lo demás, evidentemente, no tiene sentido.

Cumplir y hacer cumplir la Ley “La Junta General”.

La Ley de Propiedad Horizontal a través de su Artículo número 21, establece y aprueba el procedimiento monitorio, lo cual en la práctica muchas veces es insuficiente, pues hay que realizar una serie de ordenamientos o trámites previos que dificultan su aplicación.

Para que se pueda poner en marcha este procedimiento, lo primero que ha de celebrarse es una junta general de propietarios y que en el orden del día, venga plasmado como punto para su aprobación el procedimiento monitorio.

En contabilidad, la excelencia se mide en ser excesivamente escrupulosos.

Y digo esta frase a riesgo de sonar como una banalidad, pero lo cierto es que la deuda que vamos a reclamar ha de ir reflejada con todo tipo de detalle y claridad, de tal manera que permita ofrecer una completa información a todos los comuneros y especialmente, al interesado, pues cuando se le realice el requerimiento al deudor, este tendrá en su mano una completa relación de la deuda, no pudiendo alegar en cualquier caso falta de información.

¿Y ahora, cómo informamos al propietario moroso? Carta ordinaria, e-mail… ¿un WhatsApp?

Lamento indicar que ninguna de las anteriores, para informar al propietario deudor del acuerdo adoptado, así como tener constancia de forma fehaciente de la notificación que vamos a enviar, el método más recomendable es el burofax.

Esta primera fase referida a la preparación del procedimiento es de vital importancia, pues de eso dependerá el éxito de la reclamación. Es fundamental cumplir con todos los requisitos, siendo la comunidad y más concretamente el administrador, el que deberá aportar y facilitar en su caso al abogado designado la totalidad de la documentación, a fin de evitar cualquier resquicio por el que el propietario moroso pudiera anular esta demanda.

Una vez que tenemos toda la documentación elaborada, se presenta el siguiente problema; ¡la notificación no llega!, y es que en la mayoría de los casos el propietario moroso hace caso omiso a las comunicaciones, alegando que no se encontraba en su domicilio, o que ha cambiado de residencia haciendo este proceso aún más largo.

Anuncio oficial en tablón comunitario: ¡lista de morosos!

Las notificaciones han de seguir las normas de la Ley de Enjuiciamiento Civil, si se desconoce algún dato fiscal como puede ser el domicilio o es inviable la notificación, podemos acudir a la vía de los edictos o anuncios oficiales, siguiendo con los requisitos que recoge el Artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal y atendiendo sin duda alguna a lo recogido en la Ley de Protección de Datos, (sobre todo a partir de la última reforma realizada en estos días).

¿Y cuánto tiempo deberá esperar la comunidad para recibir este ingreso?

Una vez realizada la notificación, piedra angular para que corran los plazos, se establecen veinte días para que el propietario deudor abone las cantidades pendientes u oponerse en su caso, a la reclamación realizada.

Si el ingreso no se efectuara en su totalidad, se puede solicitar la ejecución de la sentencia y el embargo de los bienes del deudor. La comunidad, aunque haya oposición por parte del propietario moroso, puede solicitar el embargo preventivo de los bienes, realizando este embargo sobre la finca o cualquier bien del propietario moroso.

La intervención de abogado y procurador, es posible desde el principio si así lo decide la comunidad acreedora y siempre con inclusión de la condena de costas aunque el deudor pague al recibir el requerimiento. Además de los honorarios de abogado y procurador, en la condena en costas pueden incluirse los gastos del requerimiento de pago y los intereses, estos últimos cuando haya oposición.

Como habéis podido observar, ¿tedioso, no?

Es un procedimiento que implica mucho tiempo y sobre todo constancia para no dejar que los meses vayan pasando y con ello  crezca la deuda, pues finalmente las consecuencias las sufren el resto de propietarios que en algunas ocasiones tienen que soportar la emisión de una derrama extraordinaria para poder seguir atendiendo los gastos mínimos de la comunidad.

Morosos estacionales. Nuevo concepto.

Existen propietarios y sobre todo en zonas costeras, que acostumbran a pagar sus recibos cuando llega la época estival, abonando las cuotas de comunidad días antes de la reunión después de pasar todo el año sin ingresar cuota alguna. Esto genera una falta de tesorería y liquidez que a veces, impide que la comunidad de propietarios pueda atender el pago de suministros, mantenimiento y conservación correcta de la comunidad.

¿Y qué podemos hacer si tenemos un “vecino de pagos estacionales” o que demora con regularidad sus pagos?

Podemos aplicarle el “recargo por retraso en el ingreso de cuotas”, es decir, a la cuota ordinaria o extraordinaria, se le sumaría un importe (normalmente un porcentaje) que se le añadiría a la reclamación de la cuota, reconocido este procedimiento por la distinta jurisprudencia y siempre y cuando, no sea abusivo.

Nuestra diferenciación.

En Gestriunfo Granada y por deferencia con nuestras comunidades, el procedimiento monitorio es totalmente gratuito, no solicitando a la comunidad provisión de gastos alguna, salvo para la notificación previa (burofax), reclamando este importe, así como las minutas de abogado y procurador directamente al propietario deudor.

Una vez analizadas las cuestiones anteriores, espero que se hayan despejado bastantes dudas ante cómo actuar si tienes un vecino moroso en tu comunidad, pues a día de hoy, es prácticamente imposible averiguar o poder comprobar los antecedentes económicos de quién va a residir en nuestra comunidad, por ello, conocer estas herramientas es fundamental para poder erradicar este problema en tu comunidad, o por lo menos, darle solución.

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